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北京最大的码农聚集居住区——昌平南部板块，最近新盘卖房速度快速下降。
6 月 30 日，开盘前期望值很高的中海未来之境一口气拿了 6 栋楼、342 套房的预售证，两个月过去，去化率只有 23.7%，成交价格也是擦着底部。
数据来源：北京市住建委，时间截至 9 月 2 日
取证更早的越秀星耀未来，第一期 930 套房源预售至今整整 5 个月，去化率只有 17.5%。
之前卖得不错的某项目，9 月提高了渠道佣金点位，开始花更多的钱抢客源。
与此同时，以热门板块朱辛庄为代表，昌平南部楼盘从今年二季度开始暗暗集中降价。
根据京楼销售排行榜定期公布的数据，我们整理出昌平南部区域中近一年作为成交主力的楼盘的价格变动情况。结论：近一年价格承压，最近 5 个月的成交价加速下降。
数据来源：京楼销售排行榜
以朱辛庄为代表的昌平南部区域，曾经是北京五环外最抗跌、成交最热的地方，现在也顶不住压力了。
昌平南部楼市走弱有两个主要原因：二手房价格坍塌和新房供应放量。
当下楼市很容易进入一下向下螺旋：新房供应量越大，二手房越跌，二手房越跌，新房越卖不出去，价格不断下压。西红门、顺义就是先例，接下来可能轮到昌平了。
01
二手房是新房价值的参照系，再新的新房，业主买了之后，它的性质就变成了二手房。因此，二手房的价格一定会影响新房购买者的心理预期。
今年以来，昌平南部作为成交主力的地铁昌平线沿线区域的二手房市场快速陷入价格坍塌。
先看一张图，这是 58 安居客监测的昌平南部主要板块的二手房挂牌数据，回龙观、沙河两个板块价格下拉幅度非常大，近一年跌幅高达 14.18%、11.41%。
数据来源：58 安居客
最近一年，北京全市的二手房挂牌价格跌幅为 9.25%，整个昌平区的二手房挂牌价格跌幅为 10.02%。回龙观、沙河这两个区域的价格下降压力明显大于整个市场。
北京全市数据，数据来源：58 安居客
昌平区数据，数据来源：58 安居客
部分成交热门的二手房小区出现了"领跌"。比如，被誉为是回龙观区域流通神盘的融泽嘉园，8 月初成交的这套 104.35 平米的高楼层房源，四年前同类型房源的成交价在 670 万，跌幅高达 35.1%。
另一个成交活跃度很高的小区龙腾苑，这套中间楼层房源从高点下跌超 41%。
流星花园也是一样的趋势。
沙河板块的高端项目也不例外。丽春湖院子的新房成交价很坚挺，但二手房相比高点下跌超 30%，业主一套房子的资产消失了近 800 万。
并且，下跌趋势是在今年集中出现的，特别是今年 4 月以来，走出了下跌加速度。
回龙观板块二手房挂牌价格走势，数据来源：58 安居客
沙河板块二手房挂牌价格走势，数据来源：58 安居客
之前，依靠中关村、西二旗的码农们的强大支付能力，临近海淀的回龙观、霍营、沙河等板块的房价一直比较坚挺，开发商也很愿意在这个区域拿地做项目。但今年二季度开始，码农们的"上车"热情退却，新的在售项目压力不断加大。
往前回顾一下，能看到一个非常明显的缩量、加压趋势。2023 年，昌平新建住宅月均成交 557.5 套；2024 年，月均成交 388 套；2025 年前 8 个月，月均成交 365 套，其中 7 月、8 月分别只有 345 套、292 套。
伴随着之前交了定金的客户转入网签，在售项目的新一茬蓄客开始乏力。成交量下跌，下一步就是价格下跌。
02
导致昌平南部形成目前局势的，还有另外一个重要原因：供应量太大了。
楼市下行期，土地市场也会变冷，所以政府会优先推比较热门板块的土地上架交易，昌平南部区域就在优先之列。
据蜂硕蜜居统计，目前昌平楼市即将入市的地块有昌平区东小口镇贺村中滩村组团 CP02-0405-0001 地块、0002 地块和 0005 地块，东小口城中村项目，朱辛庄 CP01-0801-0055 地块，北七家歇甲地块，加上在售的越秀星樾，寰宇未来，龙湖观萃，星耀未来，观堂府，嘉境里，未来之境，国誉燕园朗润等，昌平的新房供应将突破 1 万套。
特别是朱辛庄 CP01-0801-0055 地块调规，从工业用地变成住宅用地，加剧了市场担心。以前业内普遍认为昌平南部的供需相对平衡，好地块比较稀缺，但现在这个逻辑不成立了。
目前，昌平 1-8 月合计成交 2921 套，全年成交量预计不到五千套，1 万套的供应量已经足够卖两年。
图片来源：蜂硕蜜居
供应过量，开发商的项目之间会形成内卷，卷的结果就是新产品和存量项目之间拉开明显的代际差，从而导致老库存项目和二手房不得不靠降价换成交，这些项目的降价又反过来对新项目形成压力，让新项目更卷产品，或者跟着一起打价格战。
在供应量大的区域，一旦成交量下行，就会有项目降价，以价换量，但一旦开始降价，下跌趋势就很难止住，最终降价过快，又会瓦解购房者的信心，反过来让购房者对降价促销脱敏，成交量继续下跌。这是一个让操盘手们非常无奈的现象。
之前在西红门、大瓦窑等板块，这个逻辑一再被印证。所以，一旦出现"恶性降价"，市场监管者会出手制止，避免市场陷入坍塌。
另外还有一个趋势值得关注，目前北京楼市的成交开始向城区集中，呈现出郊区跌量，城区上涨的迹象。
可以看出，海淀、朝阳、丰台等市六区成交量上涨，大兴、顺义、房山、昌平等近郊走的是缩量趋势。这是一次从外向内的资产换仓。
03
北京有个很奇特的现象：北边 5.5 环的房子，比南边 5 环内的房子还贵。
以近期两个关注度高的新房项目为例，位于北京北部 5.5 环的中海未来之境成交均价接近 6.2 万 / 平米，而南部五环内的元启成交均价只有 5.3 万 / 平米。南北差异带来的"同环价差"超过了 1 万 / 平米。
造成这种现象的主要原因是北部的昌平承接了海淀、朝阳的外溢客户，特别是昌平沙河、回龙观、东小口等几个板块，承接的是海淀外溢客群，背后有海淀互联网和科技产业产线形成的庞大的"码农"购房群。
成交数据来源：北京市住建委官网
在海淀的互联网、科技园区上班的大小厂员工们，一般都会沿着地铁昌平线、京藏和京新两条高速就近进入昌平南部，解决居住问题。多年积累，昌平南部区域聚集了北京最大的码农群体。
互联网科技企业还提供了源源不断的新鲜血液进入这个板块的楼市，他们数量充足、需求稳定、支付能力超强，对产品也没那么挑剔，一直以来都是北京楼市中难得的高质量客户。
在他们的托举下，昌平南部板块常年稳居北京楼市热门。这个区域房子不愁卖，且能卖上价，因此广受开发商钟爱。
但现在，楼市结构正在变化，海淀、朝阳，甚至东城都开始有大批土地供应，新项目入市，将之前准备外溢的群体拉回了城区。再加上大兴、顺义、昌平形成的天量供应和降价趋势，从内城外溢出去的客户越来越少，外围近郊的购买力蓄水池不断下降，曾经的热门板块也难以为继，补跌已经必然。
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